소위 깡통전세, 역전세라고 해서 집값의 하락과 전세가의 하락으로 집주인이 전세보증금을 못 돌려주는 현상이 나타나는데요. 물론 전세보증보험에 가입이 되어 있다면 상관없겠지만 그렇지 않은 경우는 보증금을 돌려받기 힘들어질 수 있습니다. 이때 변호사들도 먼저 한다는 임차권등기명령을 고려해 볼 수 있는데요. 그럼 임차권등기명령과 보증금을 돌려받기 위한 다른 방법에는 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.
1. 임차권등기명령 신청
1) 임차권등기명령이란?
이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할수 있는 제도입니다. 대항력이란 계약기간 동안 임대인이 바뀌더라도 보증금을 지킬 수 있는 권리이고 우선변제권이란 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
즉, 임차권등기명령은 주택임차인이 임대차 계약이 종료된 후에도 임차권을 보전하기 위해 임대인의 동의 없이 임차권을 등기할 수 있도록 하는 제도를 말합니다. 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임차인이 임대차 계약서 또는 임대차 계약이 종료되었음을 증명하는 서류, 임차권등기명령 신청서 등을 법원에 제출해야 합니다. 법원은 임차권등기명령 신청서를 검토하여 임차권등기명령을 발령할지 여부를 결정합니다. 임차권등기명령이 발령되면 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 등기할 수 있습니다.
임차권등기명령은 집주인들이 상당히 꺼리는 제도인데요. 임차권등기명령을 걸게 되면 사실상 재임대와 매매가 불가능하기 때문입니다. 등기부등본에 기재되어 보증금을 돌려주지 않는 임대인으로 낙인 되어 새로운 임차인을 구하기 힘들 것이고 매매 역시 분쟁 중인 집을 매매하려는 사람은 없을 것이기 때문입니다. 게다가 보증금반환신청 소송에 들어가면 연 12%라는 이자가 붙게 되므로 많은 부담을 주게 됩니다. 이는 집주인들도 더 잘 알고 있고 이를 몰랐다고 하더라도 등기부등본에 기재됨을 설명하면 신청 전에 해결할 확률이 높습니다.
2) 임차권등기명령 신청시 주의할 점
● 첫째, 보통은 전세 계약이 만료돼서 이사를 가게 되면 주인이 보증금을 바로 내주지 않더라도 이사를 먼저 하고 기다리는 경우도 있습니다. 그런데 이때 흔히 하는 실수가 이사 가는 집으로 확정일자를 위해 전입 신고를 해버린다는 겁니다.
이렇게 되면 대항력과 우선 변제권을 상실해 전세보증금을 한푼도 못 받을 수 있다는 것입니다.
● 둘째, 임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사를 하면 안되는데요. 임차권등기명령 신청 후 결정문이 나오고 집주인에서 송달되면서 등기부등본에 기재되기까지 1~2주가 소요된다고 하니 반드시 등기부등본에 기재(효력 발생)된 것을 확인하고 이사를 해야 합니다.
● 셋째, 집주인이 임차권등기명령 해제를 해야 돈을 주겠다고 해서 해제를 먼저 해 주면 안된다는 것입니다. 법적으로도 보증금 반환의무가 임차권 등기말소 의무보다 먼저라고 되어 있기 때문에 돈을 안 줘서 등기를 설정을 했는데 그 말을 어떻게 믿겠습니까. 반드시 보증금을 돌려받은 후 등기 말소를 해 주어야 합니다.
● 넷째, 등기설정을 해 놨다고 안심할 수 없는 것이 임차권등기명령은 소멸시효가 존재하지 않지만 설정 후 3년이 지나면 집주인이 취소 제기를 할 수 있기 때문에 반환독촉을 해서라도 받는 것이 중요합니다.
소송이 진행하게 되면 변호사 비용과 짧게는 2~3개월에서 길게는 2년 이상이라는 시간이 소요된다는 것입니다.
2. 내용증명 보내기
1) 내용증명이란?
내용증명이란 어떤 내용을 증명하기 위해 우체국을 통해 발송하는 것입니다. 이는 법적효력은 없지만 소송이 진행될 경우 보증금미반환의 증거가 될 수 있습니다. 이는 계약이 만료되거나 이사를 해야되는 경우 보증금을 돌려받아야 하는데 집주인이 연락이 되지 않고 만날수도 없는 경우에 할 수 있는 것입니다. 보증금을 돌려받기 위해 가장 먼저 해야 하는 일입니다.
2) 내용증명 보내는 방법
내용증명 보내는 방법은 아래 내용증명서를 3부(발신인, 수신인, 우체국)를 작성(복사) 한 후 전세보증금 계약서와 함께 우체국을 방문한 후 내용증명을 보낸다고 하면 내용증명서 한 부는 본인이, 한 부는 우체국이 보관하고 한 부를 계약서 사본과 함께 임대인에게 보내게 됩니다. (온라인으로 가능- 인터넷 우체국 내용증명 )
▼ 내용증명서 양식(한글파일 .hwp/ 워드파일 .docx)
3. 지급명령 신청하기
1) 지급명령 신청이란?
내용증명을 보내도 임대인이 연락이 되지 않아 보증금 반환이 이루어지지 않을 때 지급명령 신청을 할 수 있는데요. 이는 소송의 간이절차로 일컬어질 정도로 법적효력을 발생하는데 신청 후 법원의 결정에 따라 압류 및 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.
2) 지급명령 신청 방법
지급명령 신청 방법은 법원 사이트를 통한 나홀로 신청방법도 있지만 이런 일이 처음일 경우 조금은 복잡한 필요서류와 절차로 인해 변호사를 통해 진행할 것을 추천드립니다.
▼ 지급명령신청서 양식(한글파일 .hwp/ 워드파일 .docx)
4. 보증금반환소송
위와 같은 절차들을 진행했음에도 보증금을 받지 못할 거 같거나 전세보증금 금액이 클 경우 변호사를 통한 소송을 생각해 볼 수 있는데요. 오히려 처음부터, 계약 만료 이전에 자문을 구하고 그에 따라 절차를 진행하는 것도 좋은 방법입니다. 왜냐하면 보증금을 돌려받기 전 집주인이 명의를 넘긴다던지 신용불량자가 돼버린다던지 등의 일들이 생길 수도 있으니까요. 심지어 경매까지 염두에 두어야 할 수도 있습니다. 이러한 일들을 방지하고 대처하기 위해서 변호사의 도움이 필요한데요. 한편 변호사 비용이 걱정스러워 나 홀로 소송을 진행하시는 분들도 계시겠지만 전문가가 아닌 이상 아주 많은 시간과 노력, 불안한 마음을 어떻게 돈으로 환산하시겠습니까. 먼저 변호사에게 자문을 구하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
'경제' 카테고리의 다른 글
| 결혼자금으로 3억까지 비과세로 증여 받을 수 있다?(2024년부터 시행 예정) (0) | 2023.07.31 |
|---|---|
| 해외여행 갈 때 환전 어디서 하는 좋을까요? 환전수수료 한 번에 비교하기 (1) | 2023.07.23 |
| 부동산 가격과 관련된 용어, 실거래가/공시지가(공시가격)/기준시가/시가표준액 (0) | 2023.06.14 |
| 재산세와 종합부동산세(종부세)의 차이점과 2023년 바뀐 종합부동산 세법 (1) | 2023.06.12 |
| 유언장 미리 작성해야 할까요? 그 이유와 유언장 방식 (0) | 2023.05.31 |
댓글